Acheter un condo avec travaux : opportunité ou piège?

Un condo qui nécessite des rénovations peut sembler moins attrayant au premier regard. Une cuisine vieillissante, une salle de bain à refaire ou des planchers défraîchis suffisent parfois à décourager certains acheteurs.

Pour un premier acheteur, cela peut pourtant représenter une occasion intéressante. Un condo avec travaux peut permettre d’accéder à un secteur recherché, de personnaliser son futur chez-soi et, dans certains cas, de payer un prix d’achat inférieur à celui d’une unité déjà rénovée.

Mais attention : un prix affiché plus bas ne signifie pas nécessairement que le condo coûtera moins cher au bout du compte.

Avant de faire une offre, il faut donc regarder bien au-delà de la couleur des murs et du prix demandé.

Tous les travaux ne se valent pas

La première chose à déterminer est la nature des travaux à effectuer.

Des travaux principalement esthétiques sont généralement plus faciles à prévoir : peinture, remplacement des luminaires, changement des revêtements de sol ou modernisation des armoires, par exemple.

D’autres travaux peuvent rapidement devenir plus complexes et plus coûteux : plomberie, électricité, infiltration d’eau, problèmes d’isolation ou modifications importantes à la cuisine et à la salle de bain.

Il faut également distinguer les travaux qui concernent votre unité de ceux qui touchent les parties communes de l’immeuble.

Dans une copropriété, la toiture, les fenêtres, la maçonnerie, les balcons ou certaines composantes de plomberie peuvent notamment relever de la copropriété, selon la déclaration de copropriété.

Cette distinction est importante : vous pourriez acheter un condo dont l’intérieur semble en bon état alors que l’immeuble lui-même nécessitera des travaux majeurs au cours des prochaines années.

Le véritable calcul : prix d’achat + coût des travaux

Supposons qu’un condo nécessitant des rénovations soit vendu moins cher qu’une unité comparable déjà rénovée.

L’écart de prix peut sembler avantageux, mais il faut d’abord estimer le coût réel du projet.

Au prix d’achat peuvent s’ajouter les matériaux, la main-d’œuvre, les permis lorsque requis, les imprévus et, parfois, les coûts associés au fait de devoir vous loger ailleurs pendant certains travaux.

Une marge pour les imprévus est particulièrement importante dans un projet de rénovation. Une fois les travaux commencés, il n’est pas rare de découvrir des éléments qui n’étaient pas visibles au départ.

Le bon réflexe consiste donc à évaluer le coût global du projet plutôt que de regarder uniquement le prix d’achat.

Et le financement des rénovations?

C’est une question à examiner avant de déposer une offre.

Le fait d’être admissible à un certain montant hypothécaire ne signifie pas nécessairement que vous disposerez des liquidités nécessaires pour effectuer les rénovations après l’achat.

Une hypothèque est le prêt utilisé pour financer l’achat d’une propriété. Selon votre situation et le type de travaux envisagés, certaines solutions de financement peuvent permettre d’intégrer une partie des rénovations au montage financier.

Les conditions varient toutefois selon le prêteur, le type de propriété, la valeur de la propriété et la nature des travaux.

C’est pourquoi il est préférable de discuter du projet de rénovation dès l’étape de la préapprobation plutôt que d’attendre après l’acceptation d’une offre.

Vous pourrez ainsi savoir combien vous pouvez consacrer à l’achat tout en conservant un budget réaliste pour les travaux.

Ne négligez pas la santé financière de la copropriété

Lorsque vous achetez un condo, vous n’achetez pas seulement une unité. Vous devenez également copropriétaire de l’immeuble.

Il est donc important d’examiner les documents de la copropriété.

Portez notamment attention au fonds de prévoyance. Il s’agit des sommes accumulées par la copropriété afin de financer certaines réparations majeures et le remplacement éventuel des parties communes.

Il faut aussi vérifier si des travaux importants sont prévus et si la copropriété dispose des sommes nécessaires pour les réaliser.

Dans le cas contraire, les copropriétaires pourraient devoir verser une cotisation spéciale, c’est-à-dire un montant supplémentaire aux frais de condo habituels afin de financer une dépense importante.

Pour un premier acheteur dont le budget est déjà serré après l’achat et les rénovations de son unité, une cotisation spéciale imprévue peut avoir un impact financier considérable.

L’inspection demeure essentielle

Un condo à rénover peut présenter deux types de défauts : ceux que vous voyez et ceux que vous ne voyez pas.

Une cuisine démodée est évidente. Une infiltration passée, une installation électrique problématique ou un problème d’humidité peut l’être beaucoup moins.

Une inspection préachat aide à mieux comprendre l’état de la propriété et à repérer certains problèmes potentiels avant de finaliser la transaction.

Elle ne garantit pas qu’aucun problème ne surviendra, mais elle peut vous donner de précieuses informations pour prendre une décision plus éclairée.

Dans le cas d’une copropriété, l’analyse des documents disponibles sur l’immeuble est également importante afin d’obtenir une vision plus complète de la situation.

Vérifiez aussi ce que vous avez le droit de rénover

Être propriétaire de votre condo ne signifie pas nécessairement que vous pouvez effectuer tous les travaux que vous souhaitez sans autorisation.

La déclaration de copropriété et les règlements de l’immeuble peuvent encadrer certains travaux.

Le déplacement de plomberie, la modification de murs, le remplacement de fenêtres ou certains travaux pouvant toucher les parties communes peuvent notamment nécessiter une autorisation.

Avant d’acheter un condo dans l’intention de le transformer, assurez-vous donc que votre projet est réalisable.

Quand un condo avec travaux peut-il devenir une opportunité?

Un condo à rénover peut être intéressant lorsque les travaux sont bien identifiés, que leur coût est raisonnablement prévisible et que vous disposez d’une marge financière suffisante pour absorber les imprévus.

Cela peut également être une façon d’accéder à un emplacement ou à un type de propriété qui serait autrement hors de votre budget si le condo était entièrement rénové.

Vous avez aussi l’avantage de pouvoir choisir les matériaux et aménager l’espace selon vos goûts plutôt que de payer pour les rénovations réalisées par un propriétaire précédent.

L’important est de ne pas confondre potentiel et bonne affaire.

Un condo peut avoir énormément de potentiel tout en étant trop coûteux pour votre situation financière une fois les rénovations et les autres dépenses prises en compte.

Les bonnes questions à poser avant de faire une offre

Avant de vous engager, demandez-vous :

• Quels travaux doivent être réalisés immédiatement?

• Quels travaux peuvent attendre quelques années?

• Ai-je obtenu des estimations réalistes pour les rénovations?

• Est-ce que je conserve une marge pour les imprévus?

• La copropriété prévoit-elle des travaux majeurs?

• Le fonds de prévoyance est-il suffisant?

• Des cotisations spéciales sont-elles prévues ou discutées?

• Les rénovations que je souhaite effectuer sont-elles permises?

• Mon financement tient-il compte du coût des travaux?

• Mon budget restera-t-il confortable après l’achat?

Ces questions permettent de regarder le projet dans son ensemble plutôt que de se laisser séduire uniquement par un prix d’achat intéressant.

Alors, opportunité ou piège?

Acheter un condo avec travaux n’est ni automatiquement une bonne affaire ni nécessairement une mauvaise idée.

La différence se trouve souvent dans la préparation.

Pour un premier acheteur, l’objectif devrait être de connaître le plus précisément possible le coût total du projet avant de s’engager : prix d’achat, rénovations, frais liés à la transaction, dépenses de copropriété et marge pour les imprévus.

Un condo qui demande un peu d’amour peut devenir un excellent premier chez-soi. Mais les rénovations doivent faire partie du plan financier dès le départ, et non devenir une dépense que l’on essaie de gérer après la transaction.

Vous avez repéré un condo qui nécessite des travaux?

Avant de déposer une offre, il peut être utile de vérifier ce que l’achat et les rénovations représentent réellement pour votre budget. Une analyse de votre financement en fonction du projet complet vous permettra de connaître vos options et d’avancer avec une vision plus claire.