Condo divise ou indivise sur le Plateau Mont-Royal : comprendre la différence avant d’acheter
Acheter un condo sur le Plateau Mont-Royal représente souvent une première étape vers la propriété. Ce quartier très recherché de Montréal attire de nombreux premiers acheteurs grâce à son architecture unique, ses rues animées et sa proximité avec le centre-ville.
Toutefois, j’ai observé que les acheteurs ne sont pas au courant et découvrent rapidement une particularité du marché immobilier local : plusieurs propriétés sont offertes en copropriété indivise plutôt qu’en copropriété divise. Et avec mes clients, toute une discussion démarre sur cette discussion.
Cette distinction est importante, car elle influence notamment le financement hypothécaire, certaines règles entre copropriétaires et parfois même la revente de la propriété.
Avant de visiter un condo sur le Plateau, il est donc utile de comprendre la différence entre ces deux types de copropriété.
Qu’est-ce qu’une copropriété divise ?
La copropriété divise correspond au modèle de condo le plus courant au Québec.
Dans ce type de copropriété, chaque propriétaire possède une unité privée distincte, par exemple un appartement dans un immeuble. Cette unité possède son propre numéro de lot inscrit au cadastre du Québec, ce qui signifie qu’elle constitue une propriété indépendante.
En plus de son condo, le propriétaire détient également une part des parties communes de l’immeuble.
Les parties communes peuvent inclure par exemple :
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le toit
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les escaliers
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les corridors
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le terrain
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certains équipements du bâtiment
Le rôle du syndicat de copropriété
Dans une copropriété divise, l’immeuble est administré par un syndicat de copropriété.
Ce syndicat est responsable notamment :
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de la gestion de l’immeuble
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de l’entretien des parties communes
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de la gestion du fonds de prévoyance
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de l’application de la déclaration de copropriété
Les copropriétaires versent généralement des frais de condo mensuels afin de couvrir ces dépenses.
Qu’est-ce qu’une copropriété indivise ?
La copropriété indivise fonctionne différemment.
Dans ce cas, les copropriétaires possèdent ensemble l’immeuble complet, plutôt que de posséder chacun une unité juridiquement distincte.
Chaque propriétaire détient plutôt une quote-part de l’ensemble de la propriété.
Un document juridique appelé convention d’indivision précise généralement :
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quel logement est occupé par chaque copropriétaire
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la répartition des dépenses
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certaines règles de gestion
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les conditions de revente
Même si chaque personne habite son propre logement, l’immeuble demeure juridiquement une propriété partagée.
Pourquoi trouve-t-on autant d’indivisions sur le Plateau Mont-Royal ?
Le Plateau Mont-Royal possède un parc immobilier très ancien, composé principalement de duplex et de triplex construits au début du XXe siècle.
Lorsque plusieurs de ces immeubles ont été transformés pour permettre à chaque logement d’être vendu séparément, deux options existaient : la copropriété divise ou la copropriété indivise.
Dans plusieurs cas, l’indivision a été choisie parce que :
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la division cadastrale complète pouvait être complexe
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certaines réglementations municipales limitaient les conversions en copropriété divise
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l’indivision permettait une transformation plus simple
C’est pourquoi on retrouve aujourd’hui une proportion importante de copropriétés indivises sur le Plateau Mont-Royal.
Le financement d’un condo indivis
Le financement représente l’une des principales différences entre les deux types de copropriété.
Pour une copropriété divise, la majorité des institutions financières offrent des produits hypothécaires standards.
Dans le cas d’une copropriété indivise, certaines conditions peuvent s’appliquer.
Les institutions financières exigent souvent :
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une mise de fonds minimale de 20 %
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un financement auprès d’une institution qui accepte ce type de propriété
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l’analyse du contrat d’indivision
Dans certains cas, les copropriétaires doivent également financer leur propriété auprès de la même institution financière : Desjardins et Banque Nationale.
Ces particularités ne rendent pas l’achat impossible, mais elles nécessitent simplement une planification plus attentive.
Les règles entre copropriétaires dans une indivision
Dans une copropriété indivise, les relations entre copropriétaires reposent principalement sur le contrat d’indivision.
Ce document peut inclure plusieurs éléments importants, notamment :
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la répartition des taxes municipales et scolaires
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le partage des dépenses d’entretien
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certaines règles concernant les rénovations
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l’interdiction ou pas de louer son logement
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un droit de préemption en cas de revente
Le droit de préemption signifie que les autres copropriétaires peuvent avoir priorité pour acheter la part d’un copropriétaire qui souhaite vendre.
Il est donc essentiel de bien comprendre les règles prévues dans ce document avant de procéder à un achat.
Condo divise ou indivise : lequel choisir ?
Chaque situation est différente.
La copropriété divise est souvent privilégiée par les acheteurs qui souhaitent une structure juridique plus classique et un financement généralement plus simple.
La copropriété indivise peut toutefois représenter une excellente opportunité pour accéder à des propriétés situées dans des quartiers très recherchés comme le Plateau Mont-Royal.
Dans tous les cas, il est important d’analyser les documents et les particularités de chaque propriété avant de faire une promesse d’achat.
En résumé
Le Plateau Mont-Royal présente une réalité immobilière particulière où les copropriétés divises et indivises coexistent.
Pour un premier acheteur, comprendre ces différences permet de :
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mieux préparer son financement
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analyser les documents juridiques avec plus de confiance
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choisir une propriété adaptée à ses objectifs
Avec les bonnes informations, les deux types de copropriété peuvent représenter une excellente option pour devenir propriétaire dans ce quartier unique de Montréal.
Vous envisagez acheter un condo sur le Plateau ?
Si vous réfléchissez à acheter un condo sur le Plateau Mont-Royal, il peut être utile d’obtenir quelques conseils avant de commencer les visites.
Je peux vous aider à comprendre les particularités des copropriétés du secteur, à analyser les documents importants et à identifier les propriétés correspondant à votre projet immobilier ainsi que vos besoins et s’ils sont contraires aux règles d’une indivision.