Acheter un plex sans expérience : est-ce réaliste?

Acheter un plex peut sembler beaucoup plus complexe qu’acheter une maison ou un condo. Il faut penser au financement, aux revenus locatifs, aux dépenses de l’immeuble, aux baux, à l’entretien et, éventuellement, à la gestion des locataires.

Pour un premier acheteur, une question revient donc naturellement : est-il réaliste d’acheter un plex sans avoir d’expérience comme propriétaire?

Oui. Il n’est pas nécessaire d’avoir déjà possédé un immeuble locatif pour acheter un duplex, un triplex ou un autre petit immeuble à revenus.

En revanche, il est important de bien comprendre ce que vous achetez, de faire vos calculs et de vous entourer des bons professionnels.

Pourquoi un plex peut être intéressant pour un premier acheteur

L’un des principaux avantages d’un plex est la possibilité d’occuper un logement tout en louant les autres.

On parle alors d’un propriétaire occupant : vous êtes propriétaire de l’immeuble et vous habitez vous-même l’un des logements.

Les loyers provenant des autres unités peuvent contribuer à payer une partie des dépenses liées à la propriété. Cela ne signifie pas nécessairement que les locataires « paieront votre hypothèque », comme on l’entend parfois. Il faut également tenir compte des taxes, des assurances, de l’entretien, des réparations et des autres dépenses.

Cependant, ces revenus peuvent rendre l’acquisition d’un immeuble plus intéressante dans certaines situations.

Un plex permet également de commencer à bâtir une expérience en immobilier locatif avec un immeuble de taille relativement modeste.

Le manque d’expérience n’est pas nécessairement le principal obstacle

Lorsqu’une personne envisage son premier plex, elle peut croire que son manque d’expérience constitue son principal désavantage.

En pratique, les questions les plus importantes sont souvent différentes :

Avez-vous la capacité financière nécessaire? Le prix demandé est-il justifié? Les revenus et les dépenses de l’immeuble sont-ils cohérents? L’état du bâtiment correspond-il à votre budget? Êtes-vous prêt à assumer les responsabilités d’un propriétaire?

Ces éléments peuvent être analysés avant l’achat.

L’expérience aide évidemment à reconnaître certains risques plus rapidement. Mais une bonne préparation permet d’éviter de prendre une décision uniquement sur la base de l’enthousiasme ou d’une impression générale.

Un plex ne s’analyse pas exactement comme une maison

Lors de l’achat d’une maison, l’acheteur s'intéresse principalement à la propriété, à son état, à son emplacement et à sa capacité financière.

Avec un plex, une dimension supplémentaire s’ajoute : les revenus et les dépenses associés aux logements locatifs.

Par exemple, un triplex peut sembler abordable lorsque l’on regarde uniquement son prix. Mais pour avoir une vision plus juste de la propriété, il faut notamment examiner :

• les loyers actuellement perçus;

• les baux en vigueur;

• les taxes municipales et scolaires;

• les coûts d’assurance;

• les dépenses de chauffage lorsqu’elles sont assumées par le propriétaire;

• les travaux effectués et ceux qui pourraient être nécessaires;

• l’état général du bâtiment.

Il faut également prévoir une marge pour les réparations et les imprévus.

Autrement dit, le prix d’achat n’est qu’une partie de l’équation.

Les revenus locatifs peuvent aider au financement, mais il faut bien les comprendre

Lors d’une demande de financement pour un plex, les revenus locatifs peuvent être considérés dans l’analyse du dossier. La façon dont ils sont pris en compte dépend toutefois du prêteur, du type de propriété et de la situation de l’acheteur.

C’est pourquoi il est préférable de valider votre capacité d’emprunt avant de commencer sérieusement vos recherches.

Une préautorisation hypothécaire permet d’obtenir une première indication du montant que vous pourriez être en mesure d’emprunter selon votre situation financière.

Pour un acheteur de plex, cette étape est particulièrement utile. Elle permet de chercher des propriétés dans une gamme de prix plus réaliste et de mieux comprendre l’incidence des revenus locatifs sur le financement.

Être propriétaire implique aussi des responsabilités

Acheter un plex, ce n’est pas uniquement acheter un bâtiment. Si des logements sont loués, vous devenez également propriétaire locateur.

Cela implique différentes responsabilités : entretenir l’immeuble, répondre à certaines demandes des locataires, gérer les réparations et respecter les règles applicables à la location résidentielle.

Il n’est pas nécessaire de connaître toutes les situations possibles avant votre premier achat. Il est toutefois préférable de comprendre dès le départ que la relation propriétaire-locataire est encadrée et que certaines décisions ne peuvent pas être prises librement simplement parce que vous êtes propriétaire de l’immeuble.

Cette réalité est particulièrement importante lorsqu’un acheteur souhaite éventuellement occuper un logement qui est déjà loué.

Avant d’acheter, il faut donc vérifier la situation locative de l’immeuble et obtenir les conseils appropriés lorsque nécessaire.

Les documents méritent autant d’attention que le bâtiment

Lors d’une visite, il est facile de se concentrer sur la toiture, les fenêtres, les cuisines, les salles de bain ou les fondations.

Ces éléments sont importants, mais dans le cas d’un plex, les documents le sont également.

Les baux, les revenus déclarés, les dépenses disponibles, les factures de travaux et les autres renseignements concernant l’immeuble peuvent vous aider à mieux comprendre ce que vous êtes réellement en train d’acheter.

Un revenu locatif annoncé devrait pouvoir être vérifié. Il en va de même, autant que possible, pour les principales dépenses.

L’objectif est simple : remplacer les suppositions par des informations vérifiables.

L’inspection demeure une étape importante

Un plex peut générer des revenus et tout de même nécessiter des travaux importants.

Une toiture à remplacer, des problèmes de fondation, une plomberie vieillissante ou des travaux électriques peuvent modifier considérablement le portrait financier d’un achat.

L’inspection permet d’obtenir une meilleure compréhension de l’état apparent du bâtiment et d’identifier certains éléments qui méritent une attention particulière.

Pour un premier acheteur, le rapport d’inspection est aussi un excellent outil pour mieux comprendre l’immeuble et anticiper certaines dépenses.

Il faut cependant garder en tête qu’une inspection ne constitue pas une garantie qu’aucun problème n’existe. Elle fait partie d’un ensemble de vérifications à effectuer avant de prendre une décision définitive.

Le meilleur premier plex n’est pas nécessairement celui qui offre le plus de logements

Il peut être tentant de croire qu’un immeuble plus gros constitue automatiquement un meilleur investissement.

Ce n’est pas nécessairement le cas.

Pour une première acquisition, un duplex ou un triplex bien entretenu, situé dans un secteur recherché et dont les chiffres sont faciles à comprendre peut être plus approprié qu’un immeuble offrant davantage de revenus, mais nécessitant des travaux importants ou présentant une situation locative complexe.

Votre premier achat devrait correspondre à votre capacité financière, mais également à votre tolérance au risque et au niveau de gestion que vous êtes prêt à assumer.

Les erreurs fréquentes d’un premier acheteur de plex

Certaines erreurs peuvent être évitées avec une bonne préparation.

La première consiste à surestimer les revenus et sous-estimer les dépenses. Les loyers sont faciles à voir. Les réparations futures, les imprévus et l’entretien le sont beaucoup moins.

Une autre erreur consiste à acheter uniquement en fonction du prix. Un plex moins cher peut nécessiter beaucoup plus de travaux et devenir, au final, une option moins avantageuse.

Il faut également éviter de tenir pour acquis qu’un logement pourra être occupé ou libéré rapidement. Lorsqu’un logement est déjà loué, des règles et des délais peuvent s’appliquer.

Enfin, il est risqué de vouloir tout analyser seul simplement parce qu’il s’agit d’un « petit » immeuble. Les conséquences financières d’une mauvaise décision peuvent être importantes, même pour un duplex.

Comment se préparer à acheter son premier plex

Une bonne préparation peut rendre le processus beaucoup plus simple.

Commencez par déterminer votre capacité financière et par obtenir une préautorisation adaptée au type de propriété recherché.

Définissez ensuite vos critères : souhaitez-vous habiter l’immeuble? Combien de logements recherchez-vous? Quel niveau de travaux êtes-vous prêt à accepter? Quel secteur correspond à vos besoins?

Lorsque vous trouvez une propriété intéressante, prenez le temps d’examiner autant le bâtiment que ses revenus, ses dépenses et sa situation locative.

Enfin, entourez-vous de professionnels capables de vous conseiller dans leurs champs d’expertise respectifs : courtier immobilier, professionnel du financement hypothécaire, inspecteur en bâtiment, notaire et, lorsque la situation l’exige, d’autres spécialistes.

Vous n’avez pas besoin de devenir expert en immobilier avant votre premier achat. Vous devez surtout savoir quelles questions poser et à qui les poser.

Alors, acheter un plex sans expérience : est-ce réaliste?

Oui, tout à fait.

L’expérience n’est pas une condition préalable pour acheter un premier plex. La préparation, en revanche, est essentielle.

Un premier acheteur qui connaît son budget, comprend les revenus et les dépenses de l’immeuble, vérifie les documents pertinents et s’entoure de professionnels compétents peut aborder ce type d’achat de manière beaucoup plus structurée.

Un plex peut représenter à la fois un lieu où habiter et une première expérience comme propriétaire d’un immeuble à revenus. C’est précisément ce qui peut le rendre intéressant, mais aussi ce qui demande une analyse plus complète qu’un achat résidentiel traditionnel.

Vous envisagez l’achat de votre premier plex? Une première discussion peut permettre de préciser votre budget, vos critères et le type de propriété qui correspond réellement à votre projet. Vous pourrez ensuite commencer vos recherches avec une meilleure compréhension du marché et des éléments à vérifier.