Lorsqu’on pense à acheter une première propriété à Montréal, le Plateau-Mont-Royal fait souvent partie des quartiers qui attirent… puis que l’on écarte rapidement en regardant les prix.
La conclusion semble parfois évidente : « Je suis premier acheteur, le Plateau est probablement hors de mon budget. »
Pourtant, selon mon expérience, la réponse est plus nuancée.
Oui, il est encore possible d’acheter sur le Plateau comme premier acheteur. Mais il faut généralement aborder la recherche avec une stratégie différente : comprendre ce qui influence réellement le prix d’une propriété, déterminer les compromis acceptables et, surtout, établir son budget avant de commencer à visiter.
Le Plateau n’est pas un marché uniforme
Parler du « prix sur le Plateau » peut être trompeur.
Deux propriétés situées dans le même arrondissement peuvent avoir des valeurs très différentes selon leur emplacement, leur superficie, leur état, le type d’immeuble, les frais de copropriété ou encore la présence d’un espace extérieur et d’un stationnement.
Une propriété rénovée, située sur une rue particulièrement recherchée et offrant plusieurs caractéristiques convoitées sera naturellement plus chère. Je vais vous inviter à passer votre tour.
À l’inverse, un condo plus compact, dans un immeuble plus ancien ou nécessitant certains travaux peut représenter une porte d’entrée plus accessible dans le quartier. Effectuer quelques rénovations dans une propriété reste très intéressant pour le budget.
Pour un premier acheteur, la bonne question n’est donc pas seulement : « Combien coûte un condo sur le Plateau? »
Il faut plutôt se demander : qu’est-ce qui est accessible sur le Plateau avec mon budget?
Commencer par le budget, pas par les propriétés
C’est probablement l’étape la plus importante.
Avant même de regarder sérieusement les propriétés à vendre, il est préférable de connaître sa capacité d’achat.
Une préapprobation hypothécaire permet d’obtenir une estimation du montant qu’une institution financière pourrait être disposée à financer selon votre situation.
Mais attention : le montant maximal que vous pouvez emprunter n’est pas nécessairement le montant que vous devriez dépenser.
Il faut également considérer les dépenses qui accompagneront votre nouvelle propriété : versements hypothécaires, taxes municipales et scolaires, frais de copropriété, assurances, entretien et dépenses courantes.
L’objectif est de devenir propriétaire tout en conservant une situation financière confortable.
La mise de fonds n’est qu’une partie de l’équation
Pour plusieurs premiers acheteurs, la mise de fonds constitue la principale préoccupation.
Il s’agit du montant que vous investissez directement dans l’achat de la propriété, alors que le reste est généralement financé par une hypothèque.
Mais il faut éviter de consacrer toutes ses économies uniquement à cette mise de fonds.
Un achat immobilier entraîne également d’autres dépenses : inspection, notaire, ajustements de taxes, déménagement et, éventuellement, certains travaux ou achats nécessaires après la prise de possession.
Il faut aussi prévoir les droits de mutation immobilière, souvent appelés « taxe de bienvenue ».
Une bonne planification financière doit donc tenir compte du coût global de l’achat, et pas seulement du prix affiché de la propriété.
Les compromis peuvent rendre le Plateau accessible
Acheter une première propriété demande souvent de faire des choix.
Sur le Plateau, ces choix peuvent avoir une influence importante sur le prix.
Un premier acheteur pourrait, par exemple, privilégier une superficie légèrement plus petite, accepter une cuisine ou une salle de bain moins récente, choisir un immeuble sans ascenseur ou renoncer au stationnement.
Il ne s’agit pas nécessairement de faire des compromis sur tout.
L’objectif est plutôt d’identifier ce qui est réellement essentiel pour vous.
Une façon simple de procéder consiste à séparer vos critères en trois catégories : les indispensables, les éléments souhaitables et ceux auxquels vous êtes prêt à renoncer.
Cette réflexion permet souvent d’élargir considérablement les possibilités.
Un condo moins cher n’est pas automatiquement une meilleure occasion
Lorsqu’on dispose d’un budget limité, il peut être tentant de se concentrer uniquement sur le prix demandé.
Pour une copropriété, ce serait une erreur.
Il faut également s’intéresser à la santé financière et à la gestion de l’immeuble.
Le fonds de prévoyance, par exemple, est une réserve financière destinée à payer certaines réparations majeures et certains remplacements dans les parties communes de l’immeuble.
Il est également important d’examiner les documents disponibles concernant la copropriété afin de mieux comprendre son fonctionnement, les travaux réalisés ou prévus et sa situation financière.
Un condo affiché à un prix intéressant peut devenir beaucoup moins avantageux si des dépenses importantes sont à prévoir.
Pour un premier acheteur, comprendre ce que l’on achète est donc aussi important que négocier le prix.
Faut-il attendre d’avoir un budget plus élevé?
Pas nécessairement.
Attendre peut être une bonne décision si votre situation financière n’est pas encore suffisamment solide ou si l’achat vous obligerait à utiliser la totalité de vos économies.
Mais attendre uniquement dans l’espoir que le marché devienne beaucoup plus abordable est une décision différente.
Personne ne peut prévoir avec certitude l’évolution future des prix ou des taux d’intérêt.
Il est généralement plus utile d’évaluer votre situation actuelle : votre budget, votre stabilité financière, votre horizon de propriété et les options réellement disponibles.
Vous pourrez ensuite décider si acheter maintenant est raisonnable ou s’il vaut mieux poursuivre votre préparation.
Et si le Plateau dépasse réellement votre budget?
C’est une possibilité, et il vaut mieux le savoir rapidement.
Cela ne signifie pas pour autant que votre projet d’achat ne fonctionne pas.
Votre recherche peut être ajustée : modifier certains critères, considérer un autre type de propriété ou regarder des secteurs voisins qui répondent à plusieurs des mêmes besoins.
L’important est de ne pas transformer un quartier précis en condition absolue au point de compromettre votre situation financière.
Votre première propriété n’a pas besoin d’être votre propriété définitive.
Elle doit surtout correspondre à votre réalité actuelle et constituer une décision financière que vous êtes à l’aise d’assumer.
Alors, peut-on encore acheter sur le Plateau comme premier acheteur?
Oui, dans certains cas.
Mais la réponse dépend beaucoup plus de votre budget et de vos priorités que de votre statut de premier acheteur.
Le Plateau demeure un secteur recherché, et entrer sur ce marché peut demander davantage de flexibilité. La superficie, l’état de la propriété, l’emplacement précis et les caractéristiques de l’immeuble peuvent tous devenir des leviers pour trouver une propriété correspondant à votre capacité financière.
Avant de conclure que le quartier est inaccessible, il peut donc être utile de vérifier ce que votre budget permet réellement d’y acheter.
Vous aurez alors une réponse beaucoup plus concrète qu’une simple moyenne de prix.
Vous envisagez un premier achat sur le Plateau-Mont-Royal? Je peux vous aider à évaluer les propriétés qui correspondent réellement à votre budget et à vos priorités, sans commencer par une série de visites inutiles. Une première discussion permet souvent de déterminer rapidement si le projet est réaliste et quelles options méritent d’être explorées.